投資性房地產評估方法有改變

　　近日，中國資產評估協會（以下簡稱“中評協”）制定了《投資性房地產評估指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）和《資產評估準則———珠寶首飾》（以下簡稱《準則》），以此規范注冊資產評估師在相關投資性房地產及珠寶首飾等新興評估業務領域的執業行為。從2010年7月1日起，投資性房地產和珠寶首飾的價值評估將依照新規定進行。

　　據悉，《指導意見》充分考慮了我國的實際情況，同時力求與國際接軌，以利于促進評估行業的國際化�！稖蕜t》是國際上首個專門的珠寶首飾評估準則，是在《珠寶首飾評估指導意見》的基礎上修訂而成的。與原指導意見相比，《準則》更加突出了珠寶首飾評估的專業特點。

　　中評協有關負責人表示，《指導意見》和《準則》的發布，標志著我國已建立了包括2項基本準則、8項具體準則、2項資產評估指南和6項資產評估指導意見在內的覆蓋資產評估主要執業領域的比較完整的評估準則體系。

　　新規定對投資性房產評估影響較大

　　所謂投資性房地產，是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產的評估對象分成3類，包括已出租的土地使用權，即企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式租出的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，以及按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權；已出租的建筑物，即企業擁有產權的、以經營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

　　投資性房地產評估業務是隨著會計采用公允價值計量模式而在國際范圍內逐步發展起來的新興資產評估業務。2006年，我國新會計準則發布后，投資性房地產評估開始成為我國資產評估行業的業務之一。目前我國投資性房地產評估業務雖然還不普遍，但隨著更多的上市公司對投資性房地產采用公允價值計量模式，以及社會公眾對會計信息相關性要求的提高，此類評估業務有很大的發展空間。

　　《指導意見》明確指出，對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法。業內人士分析認為，評估方法的變化，將對上市房地產企業在內的企業投資性房地產資產估值產生較大影響。

　　《指導意見》規定，運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。

　　此外，資產評估方法的改變，將使上市房地產公司的資產估值發生較大改變。因為土地估值的變化將直接影響上市房地產企業的資產，而房企在財務報告中反映的土地價值往往是購進價格，并沒有隨著土地價格的變化而變化。

　　中評協表示，出臺《指導意見》，就是為了適應會計公允價值計量模式的新動向，也更加注重投資性房產評估與會計、審計的銜接。注冊資產評估師在運用市場法和收益法無法得出投資性房地產公允價值時，也可以采用符合會計準則的其他方法。

　　珠寶首飾評估準則為國際首創

　　珠寶首飾評估是我國資產評估的重要組成部分，也是評估準則的重要規范領域。《準則》是在《珠寶首飾評估指導意見》的基礎上修訂而成的。與原指導意見相比，《準則》更加突出了珠寶首飾評估的專業特點。例如，珠寶首飾評估業務需要以珠寶首飾的鑒定分級為基礎，需要評估師具有珠寶鑒定分級相關知識和經驗。因此，《準則》規定，簽署珠寶首飾評估報告的人員應當具有中國注冊資產評估師（珠寶）證書。

　　在評估方法的應用上，《準則》明確，注冊資產評估師（珠寶）執行珠寶首飾評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料搜集情況等相關條件，分析市場法、成本法和收益法三種資產評估基本方法的適用性，并恰當選擇評估方法。

　　使用市場法時，應當明確是否存在公開、活躍的交易市場，是否能夠獲取足夠數量的可比銷售數據，以及數據的可靠性；搜集評估對象以往的交易信息、相同或者類似珠寶首飾交易的市場信息；確定若干相同或者類似的珠寶首飾作為參照物，充分考慮其價值因素的可比性；根據評估對象的具體情況，確定可以作為評估依據的合適的交易市場；根據評估對象與參照物之間的區別，以及市場級別、市場交易條件等因素的差異，對相同或者類似珠寶首飾交易信息及相關資料進行分析調整。

　　使用成本法時，應當分析被評估的珠寶首飾是否可以復制、可以再生產等因素，考慮成本法的適用性；合理確定重置成本的構成要素，明確珠寶首飾的重置成本，包括材料成本、制作成本、相關稅費、合理利潤及其他費用；恰當選擇重置成本的類型，即復原重置成本和更新重置成本；合理確定實體性貶值、經濟性貶值和功能性貶值。

　　使用收益法時，應當明確珠寶首飾較少采用收益法進行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續經營活動中，具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的評估業務；合理確定收益期限，合理預測未來收益；合理確定折現率；分析租約等法律文件內容對被評估對象價值可能具有的影響。

　　此外，在對同一珠寶首飾采用多種評估方法時，應當對所獲得的各種初步評估結論進行分析，形成合理的評估結論。

　　《準則》還要求，注冊資產評估師（珠寶）執行珠寶首飾評估業務，應當在履行必要的評估程序后，根據《資產評估準則——評估報告》編制評估報告，在評估報告中充分披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

　　中評協表示，我國的珠寶首飾評估準則是國際上首個專門的珠寶首飾評估準則，是我國評估行業認真服務市場、服務經濟的重要體現，在規范我國珠寶首飾評估業務的同時，必將對國際層面珠寶首飾評估業務的發展和準則制定工作產生積極的影響。

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