調(diào)研報(bào)告范文
隨著個(gè)人素質(zhì)的提升，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，通常情況下，報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長(zhǎng)。那么你真正懂得怎么寫(xiě)好報(bào)告嗎？以下是小編為大家收集的調(diào)研報(bào)告范文，歡迎閱讀與收藏。
調(diào)研報(bào)告范文1
中國(guó)整體養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)滯后。同時(shí)，老年人存在發(fā)病率高、帶病生存時(shí)間長(zhǎng)、對(duì)衛(wèi)生保健依賴(lài)性強(qiáng)、醫(yī)療花費(fèi)高等特點(diǎn)。當(dāng)前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在整體資源不足、分布不均、缺少專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)單一、無(wú)法滿(mǎn)足老年人群醫(yī)療保健特殊需求等問(wèn)題。現(xiàn)就主要問(wèn)題進(jìn)行分析，并針對(duì)醫(yī)院試點(diǎn)建立混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提出相關(guān)建議和意見(jiàn)。
一、現(xiàn)階段醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)化體系建設(shè)存在的主要問(wèn)題
（一）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)化程度低，與醫(yī)院銜接程度不高
養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要依靠設(shè)施建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)基本養(yǎng)老服務(wù)功能，特別是能夠針對(duì)失能、半失能的老人提供專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)服務(wù)，重點(diǎn)實(shí)現(xiàn)其生活照料、康復(fù)護(hù)理、緊急救援等功能。然而，在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)過(guò)程中，我國(guó)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)二者相互獨(dú)立，面對(duì)老年人生活自理能力下降的客觀現(xiàn)象，醫(yī)療機(jī)構(gòu)無(wú)法配合滿(mǎn)足其需求。現(xiàn)有患病老人不得不奔波于醫(yī)院與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或家庭之間，不僅耽擱治療時(shí)間，往往由于得不到有效的休息而形成小病變重的情況，增加了治療費(fèi)用，老年人需要長(zhǎng)期護(hù)理的問(wèn)題已經(jīng)提到議事議程。
（二）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)獨(dú)立盈利能力較弱，依靠國(guó)家補(bǔ)貼情況嚴(yán)重
目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在可持續(xù)性發(fā)展過(guò)程中面臨的主要問(wèn)題在于市場(chǎng)模糊、盈利困難、營(yíng)銷(xiāo)不暢和持續(xù)性差。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在一定程度上屬于公益性質(zhì)，盈利能力較弱，社會(huì)資本關(guān)注度低。目前進(jìn)入該行業(yè)的民營(yíng)資本普遍規(guī)模小、資金實(shí)力弱、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性差，屬于相對(duì)“弱勢(shì)”資本。由于目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒(méi)有清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃前景，很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資成本高居不下，同時(shí)又面臨著老年人一方面經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)有限，不可能承受高昂的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，另一方面認(rèn)知、行動(dòng)能力下降等客觀因素，屬于傷病高發(fā)“弱勢(shì)”人群。雖然一些資金實(shí)力較強(qiáng)的房產(chǎn)商頻頻試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但未有明確的盈利模式，沒(méi)有理清養(yǎng)老“地產(chǎn)”與養(yǎng)老“服務(wù)”之間的關(guān)系。
（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高端企業(yè)管理和護(hù)理等專(zhuān)業(yè)人才缺乏，流動(dòng)性強(qiáng)，可持續(xù)性發(fā)展程度低
養(yǎng)老人才短缺已為老年服務(wù)機(jī)構(gòu)快速增長(zhǎng)的瓶頸。國(guó)內(nèi)還沒(méi)有高端、專(zhuān)業(yè)完善的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，無(wú)論在團(tuán)隊(duì)管理還是人員培訓(xùn)方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)缺乏足夠的專(zhuān)業(yè)性和發(fā)展的可持續(xù)性。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：
（1）養(yǎng)老高端企業(yè)管理和護(hù)理專(zhuān)業(yè)人才嚴(yán)重缺乏、隊(duì)伍結(jié)構(gòu)不合理。
（2）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員流動(dòng)性較強(qiáng)，不利于企業(yè)持續(xù)性發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)需要醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，醫(yī)院屬于資本和人才密集型企業(yè)，已經(jīng)分享過(guò)了國(guó)家改革開(kāi)放的紅利，發(fā)展勢(shì)頭良好，目前的現(xiàn)狀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與之相比發(fā)展落差較大。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為一個(gè)單獨(dú)的機(jī)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)無(wú)法與醫(yī)院形成有效的平等對(duì)接。
（四）多頭管理現(xiàn)象不利于醫(yī)養(yǎng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)
我國(guó)在養(yǎng)老服務(wù)方面“多頭管理”的現(xiàn)象十分突出，各地養(yǎng)老相關(guān)問(wèn)題的管理工作分散在老干部局、民政局、人力資源和社會(huì)保障局、醫(yī)療衛(wèi)生部門(mén)、老齡委、消防、公安、防疫、街道等多個(gè)部門(mén)和單位。此外，婦聯(lián)、青聯(lián)、工會(huì)、殘聯(lián)等等機(jī)構(gòu)也或多或少地介入了養(yǎng)老的服務(wù)保障和管理工作。由于這些部門(mén)和單位的.工作具有獨(dú)立性，部門(mén)之間缺少足夠的協(xié)作與溝通，管理過(guò)程中很難形成合力。
二、建議
（一）政府發(fā)揮主導(dǎo)作用
建議政府：首先明確醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的監(jiān)管責(zé)任主體，為醫(yī)院試點(diǎn)建立的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，設(shè)立監(jiān)管制度，出臺(tái)和完善相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，建立等級(jí)評(píng)定制度和評(píng)估制度。同時(shí)，利用服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的提高加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少人為控制因素，通過(guò)制定醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、退出機(jī)制，規(guī)范醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)的市場(chǎng)行為，形成“寬建嚴(yán)管”健康的監(jiān)督機(jī)制，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)性發(fā)展。
（二）建立健全行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范
建議：推動(dòng)醫(yī)院為主體的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，利用醫(yī)院現(xiàn)有的規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化制度和現(xiàn)有養(yǎng)老政策法規(guī)，整合成一套標(biāo)準(zhǔn)性、可實(shí)施的服務(wù)規(guī)范指南。同時(shí)，強(qiáng)化誠(chéng)信優(yōu)質(zhì)服務(wù)，樹(shù)立品牌效應(yīng)。通過(guò)一系列制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，形成一套組合拳。
（三）鼓勵(lì)多方社會(huì)資源參與
建議：破除思想上的禁錮和政策上的壁壘，鼓勵(lì)靈活運(yùn)用公有制資本和非公有制資本。不同所有制的資本對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展有不同形式的促進(jìn)。如：
（1）引入國(guó)企，如中國(guó)醫(yī)藥集團(tuán)等公有制資本不僅可以有效利用資本，促進(jìn)國(guó)有資本保值，而且能夠利用其行業(yè)的專(zhuān)業(yè)特性針對(duì)性研究養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，同時(shí)利用老人對(duì)國(guó)企的信任提高了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)，抵御運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）引入民間資本等非公有制資本，利用非公有制資本的靈活性和高效性，通過(guò)董事會(huì)的決策，從一定程度上激發(fā)醫(yī)院在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)領(lǐng)域的活力，提高決策質(zhì)量，規(guī)范經(jīng)營(yíng)、加強(qiáng)精細(xì)化管理，使醫(yī)院的公有制資產(chǎn)產(chǎn)生一加一大于二的產(chǎn)業(yè)效益。
（3）允許養(yǎng)老機(jī)構(gòu)員工持股，不僅大大增強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)人員的積極性，使員工的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展緊緊的聯(lián)系在一起。甚至可以引入“眾籌”的概念，允許需要養(yǎng)護(hù)的老人和兒女入股養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，使需要養(yǎng)護(hù)的老年人既是消費(fèi)者又是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的股東，不僅能夠在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增長(zhǎng)中獲得紅利，在養(yǎng)老的同時(shí)又有一種家的感覺(jué)。
（四）充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用
建議：引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，充分的發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。評(píng)選出管理規(guī)范、服務(wù)專(zhuān)業(yè)，能夠盈利的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，政策應(yīng)該給予這個(gè)市場(chǎng)充分的、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，各種形式的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)“市場(chǎng)化”的方式運(yùn)營(yíng)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)。這樣，經(jīng)營(yíng)理念各異、運(yùn)營(yíng)模式不同的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為生存、盈利各盡所能的尋找出口。通過(guò)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模化發(fā)展，必定會(huì)在要求苛刻的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)中脫穎而出一批收費(fèi)合理，服務(wù)到位，口碑良好的可持續(xù)性發(fā)展勢(shì)頭的企業(yè)。從而使我國(guó)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)浪中找到最適合我國(guó)發(fā)展的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的道路。國(guó)家也可以從現(xiàn)有繁雜的補(bǔ)助提供中抽身出來(lái)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式履行國(guó)家責(zé)任，減少?lài)?guó)家負(fù)擔(dān)。
（五）調(diào)動(dòng)醫(yī)保、社保等配套政策支持
建議：給予一定的醫(yī)保、社保、科技等配套政策支持，推動(dòng)醫(yī)院參與的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的快速建設(shè)。結(jié)合醫(yī)院多年的“收支平衡、略有結(jié)余”醫(yī)保經(jīng)驗(yàn)，和大醫(yī)院醫(yī)保額度較高的特點(diǎn)，通過(guò)規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化管理鏈條的梳理，降本增效，努力消化參股養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所增加的醫(yī)保額度，減少給國(guó)家增加醫(yī)保管理成本上的負(fù)擔(dān)。但需要考慮到，畢竟現(xiàn)階段我國(guó)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體系建設(shè)不夠成熟，“包袱”性的甩給醫(yī)院，容易大大降低了醫(yī)院在參股的混合所有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性，況且醫(yī)院涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體上屬于起步階段，經(jīng)驗(yàn)不足。
政府應(yīng)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合領(lǐng)域與醫(yī)院建立定期對(duì)話(huà)機(jī)制，利用醫(yī)院在人口與健康領(lǐng)域具有一定的專(zhuān)業(yè)性，政府可以完善并適度提供一系列醫(yī)保、社保、科技等方面的鼓勵(lì)性政策，適當(dāng)提高積極參股養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)院在老年病方面的醫(yī)保額度。同時(shí)，對(duì)現(xiàn)有醫(yī)保制度進(jìn)行進(jìn)一步改革，在完善本市基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度基礎(chǔ)上，逐步建立老年人相關(guān)疾病的補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)制度。
調(diào)研報(bào)告范文2
按照部黨組的統(tǒng)一部署，我們先后對(duì)天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)研，同時(shí)委托中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研工作重點(diǎn)圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在問(wèn)題、原因及對(duì)策進(jìn)行了分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：
一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與問(wèn)題
城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在：城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控，各類(lèi)用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數(shù)量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。
（一）城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控
（二）各類(lèi)用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜
（三）土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂
（四）違法用地和違法交易大量存在
二、產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析
城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的現(xiàn)狀是長(zhǎng)期以來(lái)城市建設(shè)自發(fā)擴(kuò)展、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
（一）工業(yè)化、城市化帶動(dòng)了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的外部推動(dòng)力
工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊最大的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和個(gè)體工商戶(hù)的發(fā)展，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活場(chǎng)所提出了新的需求。一方面大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)發(fā)展，加大了建設(shè)用地的需求，使城鎮(zhèn)向外擴(kuò)張的速度加快；另一方面也帶動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，進(jìn)一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長(zhǎng)的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部，致使城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地需求急劇增加，其用地特征呈現(xiàn)出：農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè)用地快速增加，土地供應(yīng)總量失控。
其最根本的原因是，對(duì)于用地者而言，在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，帶動(dòng)了用地需求；而對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)而言，轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟(jì)收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入，在比較利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)往往樂(lè)于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或建房出售、出租，牟取高額回報(bào)。同時(shí)，外來(lái)人口蜂擁而至，價(jià)格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。
（二）集體土地產(chǎn)權(quán)不明，權(quán)益不清、多頭代表，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂、違法交易和隱形交易的內(nèi)因
當(dāng)前，集體土地所有權(quán)權(quán)利設(shè)置不完整、權(quán)利內(nèi)容不全以及國(guó)家對(duì)土地的管理權(quán)與土地所有權(quán)的界定不清，致使集體所有土地的產(chǎn)權(quán)代表不清，集體土地使用權(quán)權(quán)能與權(quán)益不明，從根本上限制了集體對(duì)其所擁有的土地所有權(quán)行使處分權(quán)和收益權(quán)。按照新法規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地實(shí)際上存在三類(lèi)形式：村農(nóng)民集體所有、村內(nèi)兩個(gè)以上的集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。實(shí)際上，農(nóng)村集體所有土地的產(chǎn)權(quán)歸屬并不明確、清晰。由于任何一個(gè)農(nóng)民都不是所有者，而集體經(jīng)濟(jì)組織并無(wú)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)也不具備獨(dú)立的主體資格，村農(nóng)民集體、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織就成為抽象的`、空虛的概念。
由于具體的土地所有人事實(shí)上很難落實(shí)，集體土地的權(quán)益如何得到保障？集體土地的收益應(yīng)如何分配？集體成員行使土地所有、使用、經(jīng)營(yíng)、收益和處置等權(quán)利與責(zé)任如何體現(xiàn)？"集體"違法使用本集體所有的土地應(yīng)該如何處罰？村長(zhǎng)、村委能否代表集體土地的權(quán)益、產(chǎn)權(quán)？"三分之二以上村民會(huì)議成員或三分之二以上村民代表"如何保障和體現(xiàn)？村民個(gè)體對(duì)土地的權(quán)益如何確認(rèn)？正是這些基本的問(wèn)題沒(méi)有得到明確，出現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的"多頭"所有者代表，村書(shū)記、村長(zhǎng)認(rèn)為自己是代表，處置村集體土地理所當(dāng)然，村民個(gè)人認(rèn)為就是自己的土地，其他人管不著，甚至部分土地使用者認(rèn)為自己用的地就是自己的。這種"多頭"代表，又都不代表的狀況，驅(qū)動(dòng)利益各方私自建設(shè)、私自處置、隱形交易、違法交易，牟取私利。
（三）土地收益分配機(jī)制不合理，是產(chǎn)生城鄉(xiāng)結(jié)合部土地問(wèn)題的直接動(dòng)因
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，任何經(jīng)營(yíng)行為首先考慮到的步是經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題。農(nóng)民在集體土地上從種水稻到種菜，由種菜到建大量廠(chǎng)房、私宅，集體土地由合法到違法利用等，可以說(shuō)根源就在于土地收益在其間起了決定性的作用，也就是地租的作用。農(nóng)用土地收益除上交國(guó)家農(nóng)業(yè)稅外，農(nóng)民實(shí)得收益較低，而非農(nóng)用途收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用途收益，比較利益促使農(nóng)民從心理上愿意變農(nóng)地為非農(nóng)地。另一方面，隨著工業(yè)化程度越來(lái)越高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入大量資金，僅靠鎮(zhèn)級(jí)人民財(cái)政收入或有限的國(guó)有土地收益返還，完善鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地的市政及公共設(shè)施，鎮(zhèn)能級(jí)政府有相當(dāng)大的困難。同時(shí)，國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償辦法是根據(jù)年產(chǎn)值核算，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，而不是按價(jià)補(bǔ)償，農(nóng)民不愿意國(guó)家征地，因此，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府一方面鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織大力發(fā)展工業(yè)，招商收資，從而通過(guò)增加稅收、勞動(dòng)力管理費(fèi)等方式增加財(cái)政收入，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織違法用地、隱形交易采取默認(rèn)和縱恿，從而加劇了集體隱形市場(chǎng)的大量存在和違法用地的形成。
（四）政策不明，管理薄弱，加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的混亂和隱形交易
國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)對(duì)城市國(guó)有土地管理的規(guī)定及具體操作來(lái)說(shuō)，已相對(duì)比較詳盡和完善，但對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部用地，尤其是集體建設(shè)用地和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)缺乏明確的操作指導(dǎo)，管理力度十分薄弱。如《土地管理法》第六十二條規(guī)定："農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)"，但并未對(duì)農(nóng)民房屋出售、出租的范圍和宅基地的土地權(quán)利性質(zhì)作出明確地界定。第六十三條規(guī)定"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外"。但存量集體建設(shè)用地能否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)，破產(chǎn)、兼并除外的該如何處理又缺乏明確規(guī)定。上述這些法律、法規(guī)規(guī)定的欠缺或不明確，為集體土地所有者、使用者、農(nóng)戶(hù)等各方違法用地、隱形交易、違法交易提供了借口；而對(duì)于土地行政主管部門(mén)而言，由于缺乏明確管理依據(jù)，往往采用全面禁止或放任自流，城鄉(xiāng)結(jié)合部恰恰成了管理的禁區(qū)或灰色地帶，進(jìn)一步加劇了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的混亂。
三、規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的對(duì)策與建議
隨著新《土地管理法》的頒布實(shí)施，耕地保護(hù)國(guó)策得以法制化，建設(shè)占用農(nóng)用地的成本和難度加大，各地開(kāi)始注重城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用的調(diào)整和管理，以此解決城市建設(shè)對(duì)土地的需求。
各地在城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場(chǎng)管理上進(jìn)行多方面的探索，并取得了一定的進(jìn)展：
開(kāi)展城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地整治和流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。杭州市以"兩進(jìn)"推進(jìn)"一化"，即"農(nóng)戶(hù)進(jìn)公寓小區(qū)"（在土地利用規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)取消農(nóng)民個(gè)人建房，由政府主導(dǎo)，企業(yè)化運(yùn)作，統(tǒng)一建住宅小區(qū)，城市用地范圍外則取消單家獨(dú)院建房，實(shí)行多家集中聯(lián)建），"鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)"，"推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部城市化進(jìn)程"。蘇州市出臺(tái)了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)、縣城鎮(zhèn)及省以上開(kāi)發(fā)區(qū)范圍外的集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以依法流轉(zhuǎn)。湖州市結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)制，在明晰集體土地所有者的前提下，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。唐山市和秦皇島市對(duì)"城中村"改造出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)集體土地所有者、農(nóng)戶(hù)和開(kāi)發(fā)商三方面自愿組合，對(duì)"城中村"進(jìn)行改造，按規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)住宅小區(qū)。
強(qiáng)化城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地總量控制和市場(chǎng)公開(kāi)。杭州市對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部的國(guó)有劃撥地入市實(shí)施了"政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度"，并探討將政府收購(gòu)儲(chǔ)備范圍擴(kuò)展到城市內(nèi)現(xiàn)有集體建設(shè)用地。廣東、江蘇等地設(shè)立了有形土地市場(chǎng)，要求包括城鄉(xiāng)結(jié)合部在內(nèi)的土地使用權(quán)交易進(jìn)場(chǎng)公開(kāi)掛牌交易，規(guī)范市場(chǎng)。
探討城鄉(xiāng)結(jié)合部集體建設(shè)用地向國(guó)有建設(shè)用地轉(zhuǎn)化。浙江省對(duì)部分城市城鄉(xiāng)結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用的集體建設(shè)用地，在土地補(bǔ)償?shù)轿弧⑹褂谜咧鲃?dòng)申請(qǐng)、所有者同意（村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意），報(bào)經(jīng)省國(guó)土資源廳批準(zhǔn)后，不再辦理征用手續(xù)，直接轉(zhuǎn)為國(guó)有土地使用權(quán)。蘇州市、杭州市等地探討了調(diào)整現(xiàn)行征地補(bǔ)償辦法，采用按價(jià)征購(gòu)的辦法轉(zhuǎn)為國(guó)有。
上述這些探索和實(shí)踐，為進(jìn)一步規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)起到了很好的示范作用。
通過(guò)調(diào)研，我們認(rèn)為，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)的根本出路是：在嚴(yán)格實(shí)行用途管制，控制新增建設(shè)用地?cái)U(kuò)張的前提下，進(jìn)一步明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體和土地權(quán)益（所有者、使用者之間的利益關(guān)系），區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)、外，制訂相應(yīng)的政策，明確管理者、所有者和用地者之間的利益關(guān)系，調(diào)動(dòng)各方積極性，采用市場(chǎng)化運(yùn)作方式，大力開(kāi)展市地整理和市地置換，通過(guò)規(guī)范的土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地的易主（改變所有者、使用者）、易位（改變位置、置換）、易用（改變用途），解決城市建設(shè)用地需求。
（一）完善城市建設(shè)用地總量控制制度。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，科學(xué)圈定城市建設(shè)用地規(guī)模，城市規(guī)劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接，嚴(yán)格控制城市發(fā)展跨過(guò)或繞過(guò)城鄉(xiāng)結(jié)合部向外盲目擴(kuò)張。運(yùn)用年度土地利用計(jì)劃和用途管制等手段，嚴(yán)格限制新增建設(shè)用地供應(yīng)總量，并采用經(jīng)濟(jì)手段和政策調(diào)控措施，提高新增建設(shè)用地取得成本，鼓勵(lì)用地者利用城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)有建設(shè)用地。
（二）加強(qiáng)土地登記工作，明晰城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)。
加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)，明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表和相應(yīng)的權(quán)益，加快土地登記進(jìn)度，通過(guò)確權(quán)和土地登記，分清國(guó)有土地和集體土地、建設(shè)用地和農(nóng)用土地界限，集體建設(shè)用地要明確土地所有者主體及相應(yīng)的土地使用者，同時(shí)結(jié)合土地證書(shū)年檢，保持城鄉(xiāng)結(jié)合部土地登記資料的現(xiàn)勢(shì)性。
（三）制度創(chuàng)新，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)，規(guī)范管理。區(qū)分土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外，分別制訂政策，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地管理。
城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市和相鄰農(nóng)區(qū)的結(jié)合部，橫跨土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)外，即城鄉(xiāng)結(jié)合部按照土地利用總體規(guī)劃可以分為"圈內(nèi)""圈外"兩部分。這兩部分的土地利用方向是不一樣的，"圈內(nèi)"土地主要是作為城市建設(shè)用地；"圈外"土地主要是作為農(nóng)用土地及少部分集體建設(shè)用地。因此，必須區(qū)分"圈內(nèi)""圈外"，制訂不同的利用政策和管理對(duì)策：
1、對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部屬于"圈內(nèi)"的部分，其土地利用和管理政策必須有利于向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)化，即必須納入城市用地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)。
第一，對(duì)于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的地區(qū)，取消農(nóng)戶(hù)個(gè)人建農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)新占農(nóng)用地，新增建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一轉(zhuǎn)用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)，推行農(nóng)戶(hù)進(jìn)住宅小區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)。即："圈內(nèi)"農(nóng)戶(hù)申請(qǐng)新建住宅的，一律不再批準(zhǔn)農(nóng)戶(hù)建住宅，一律進(jìn)居住小區(qū)，符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶(hù)，其宅基地指標(biāo)可折為相應(yīng)的價(jià)款抵扣所購(gòu)買(mǎi)的商品房?jī)r(jià)；"圈內(nèi)"鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要增加建設(shè)用地的，一律進(jìn)工業(yè)園區(qū)使用國(guó)有土地，并在土地出讓金等方面給予優(yōu)惠。
第二，對(duì)于已列入城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的存量集體建設(shè)用地（農(nóng)民住宅和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地），則應(yīng)制訂相應(yīng)政策和措施，結(jié)合市地整理、政府收購(gòu)儲(chǔ)備等工作，采用"轉(zhuǎn)權(quán)讓利"的辦法，鼓勵(lì)其轉(zhuǎn)為國(guó)有土地進(jìn)入市場(chǎng)依法流轉(zhuǎn)。其中，存量農(nóng)民住宅用地可結(jié)合市地整理，由開(kāi)發(fā)商、所有者、使用者三方面自由組合進(jìn)行城中村改造，建商住小區(qū)，政府在出讓金收取上給予一定的優(yōu)惠；也可以由政府主導(dǎo)，企業(yè)化運(yùn)作招標(biāo)建設(shè)，對(duì)城中村進(jìn)行改造建現(xiàn)代化小區(qū)，建設(shè)中各項(xiàng)規(guī)費(fèi)按農(nóng)村宅基地標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，農(nóng)戶(hù)原宅基地和農(nóng)房折換為相應(yīng)的價(jià)款，以調(diào)產(chǎn)權(quán)或貨幣安置的辦法進(jìn)行補(bǔ)償，土地相應(yīng)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，農(nóng)戶(hù)以調(diào)產(chǎn)權(quán)方式取得或以成本價(jià)方式購(gòu)買(mǎi)的小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶(hù)所有，允許出租，也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易。對(duì)于"圈內(nèi)"已有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鼓勵(lì)其向工業(yè)小區(qū)轉(zhuǎn)移，符合規(guī)劃的，土地補(bǔ)償?shù)轿弧⑹褂谜咦栽浮⑺姓咄獾模瑘?bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，也可轉(zhuǎn)為（或征為）國(guó)有土地使用權(quán)后依法流轉(zhuǎn)。
2、對(duì)于未列入土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地，即"圈外"土地，在土地利用上，要保證以農(nóng)用地和少量集體建設(shè)用地為主導(dǎo)，即嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，盤(pán)活存量建設(shè)用地。
第一，嚴(yán)格控制增量建設(shè)用地。停止圈外城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)戶(hù)單家獨(dú)院式分散建房，實(shí)行多戶(hù)連片的集中式建房；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)需要新用地的，一律進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)或利用現(xiàn)有存量建設(shè)用地。
第二，圈外符合規(guī)劃且經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的集體建設(shè)用地，在嚴(yán)格管理的條件下，應(yīng)允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在不改變權(quán)利性質(zhì)的情況下流轉(zhuǎn)，即"保權(quán)讓利促流轉(zhuǎn)"。具體而言，現(xiàn)有農(nóng)民集體建設(shè)用地可以通過(guò)土地置換或建新拆舊等方式，遷村并點(diǎn)，向城鎮(zhèn)和中心村或工業(yè)園區(qū)集中，建新拆舊中需要短期增加農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以給予一定的周轉(zhuǎn)指標(biāo)，封閉運(yùn)行，到期歸還；農(nóng)戶(hù)向城鎮(zhèn)和中心村集中過(guò)程中，原住宅符合規(guī)劃的，允許其轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地申請(qǐng)條件的其他農(nóng)戶(hù)。對(duì)于符合規(guī)劃且經(jīng)依法批準(zhǔn)取得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等其他集體建設(shè)用地，在明確所有者主體的前提下，所有者可將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)以讓渡、租賃或以作價(jià)出資（入股）方式提供給使用者使用（類(lèi)似國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資或入股），在使用年期內(nèi)，使用者在不改變用途的前提下，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；土地收益主要?dú)w土地所有者。集體建設(shè)用地不適用于舉辦娛樂(lè)或高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；流轉(zhuǎn)的最高年限不得突破國(guó)有土地的最高年限。
（四）完善相關(guān)配套措施，規(guī)范城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)。城鄉(xiāng)結(jié)合部非法土地交易和隱形土地交易大量存在，因此必須采取措施，提高土地市場(chǎng)的公開(kāi)性。當(dāng)前主要應(yīng)抓好以下幾項(xiàng)配套制度：
1、積極設(shè)立公開(kāi)的土地市場(chǎng)，為城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地交易提供公開(kāi)掛牌交易的場(chǎng)所，以提高交易機(jī)會(huì)，降低交易成本，規(guī)范交易行為；
2、建立和完善政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，將政府土地收購(gòu)儲(chǔ)備的范圍擴(kuò)大到城鄉(xiāng)結(jié)合部的國(guó)有和集體建設(shè)用地；
3、建立土地登記可查詢(xún)制度和信息公布制度，為使用者、投資者提供現(xiàn)勢(shì)土地登記信息和土地市場(chǎng)信息資料；
4、完善土地證書(shū)查驗(yàn)制度，土地證書(shū)查驗(yàn)的重點(diǎn)地區(qū)是城鄉(xiāng)結(jié)合部，重點(diǎn)查驗(yàn)各類(lèi)非法交易、隱形交易和擅自改變用途的情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正處理。
（五）當(dāng)前急需要做的幾項(xiàng)工作
1、盡快研究明確集體土地權(quán)益，并結(jié)合土地變更登記和土地證書(shū)查驗(yàn)，摸清城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用現(xiàn)狀，對(duì)非法用地隱形交易和擅自改變用途的行為進(jìn)行清理，明確城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地所有權(quán)和使用權(quán)。
2、總結(jié)各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，抓緊出臺(tái)《農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)行為。
3、抓緊研究出臺(tái)市地整理、置換的政策，鼓勵(lì)城鄉(xiāng)結(jié)合部按規(guī)劃調(diào)整用地結(jié)構(gòu)和集約用地。
4、對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民建房問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研究，出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)范和整治政策。
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