房地產企業媒體廣告策略新談

　　很多房地產企業鋪天蓋地地做廣告，廣告費用支出很大，一般占項目總開發費用的2左右，有的公司甚至高達7，而且廣告投入產出比例嚴重失調，當前房地產公司的廣告費已經成為傳媒廣告公司、報刊、房地產雜志等媒體的收入的主要來源，但是如此狂轟爛炸都無法收到很好的效果。

　　同時，我們也注意到，現代媒體非常發達，電視、網絡、報刊、房地產雜志等媒體的競爭非常激烈，大量的媒體、大量的版面急需有價值的文章或新聞去充實，特別是現在網絡已經成為最重要的傳播工具之一，各種媒體的內容不可能僅靠幾名記者的力量去完成，這樣就為免費宣傳提供了機會，其實只要巧妙地利用媒體做文章，在人們的不知不覺中去講故事，做免費的廣告是完全可能的，并且有可能達到意象不到的效果。

　　一、企業文化與文化廣告的利用

　　中國房地產企業成立的時間大都不是很長，房地產項目開發的生命周期很短，很多公司來不及建立自己的企業文化，項目開發就已經完成，導致房地產公司的短期、投機氣氛很濃。甚至一些人把房地產商等同于暴發戶、奸商，實際上房地產是門既富哲理又富挑戰的生意，她包含了政治、經濟、社會、文化、藝術、建筑等等因素在內，是人類文明的成就創造之一。房地產公司也有自己獨特的人文優勢，即人員的素質相對較高，很多都有自己產品獨特的風格與理念，只要適當的加以引導，通過開發企業文化，把員工、業主、供應商融入到社區文化氛圍中來，可以形成獨特的社區文化，成為一幅亮麗的風景。

　　1、利用小說、詩歌、散文、繪畫、影視（以下稱作品）等藝術手段。

　　一般來說，此方法經濟效益比較長久，但作用速度比較慢。實際上不管是文學作品還是影視作品主要是給大家講故事，故事就有發生地點、背景。在作品中把房地產項目或者社區作為發生地點，給以空間的背景，另外加上一些項目優美環境的圖片、贊美性描述，就可以做免費的廣告。這類作品要有文學性、欣賞性，而廣告及項目的名字的穿插要不著痕跡，卻給人以深刻印象。特別需要注意不要完全寫成廣告稿，那樣反而會讓人反感。

　　文學作品可以給讀者以很深的印象，《福爾摩斯探案集》就是如此，其中“老福”的工作地址，貝肯街22l號成為眾多福迷心中的圣地，至今仍有很多人往那里寄信，現在哪兒已經成為福爾摩斯博物館了。如果沒有這部文學作品，我想很難讓那里有這么多商場和人流。

　　文學作品很容易讓一個項目或者公司出名，或者說通過文化讓房地產項目增值。文學作品《香格里拉》讓香格里拉成為人間天堂的代稱，甚至有酒店和旅游項目以此來命名。其實王家大院、周莊都是電影電視的外景拍攝給人們以很深的視覺沖擊讓它們成為旅游勝地。

　　至于散文詩歌其實也是可以有宣傳效果的，徐志摩的名句“輕輕的我走了，正如我輕輕的來……”寫的是離別劍橋大學的心情，名字就是《再別康橋》。

　　以萬科地產為例，很多業主都是通過《萬科周刊》了解萬科，并且做了萬科的業主，并且介紹更多的人參與周刊的寫作與投稿，并加入這個團體。可以說《萬科周刊》是地產界做的最好的雜志之一，也是影響很大的一個雜志。業主購買萬科的房子，在很大程度上是看到了這個業主群體的價值，受到了萬科文化的影響。這是典型的文化與品牌銷售的例子，也是免費的廣告。

　　2、巧用新聞類文章

　　一般來說新聞都是各類媒體主動刊登的，其實房地產公司可以組織有專業水平和文筆好的人才將公司的一些新聞事件以新聞稿件形式寫出，向一些媒體投稿。當然這需要公司對各類媒體新聞類的稿件特點，有敏銳的觀察力、對熱點時事事件的把握以及和媒體編輯、記者良好的個人關系等。

　　現在有很多房地產公司隔一段時間就做SP（S－sale銷售；P－promotion促進），包括業主聯誼會，現場音樂會，入住抽獎等等都是很好的新聞素材。另外就是房地產公司要注意危機管理，善于把一些突發事件中的不利因素轉變為有利因素，甚至可以成為公司免費的廣告。典型的是現代城的室內氨氣空氣污染事件。這是國內第一個關于室內污染而被起訴的案例，但是現代城開發商通過無理由退房升級版甚至住宅實行三包概念的推出，使開發商成功地規避了入住可能引發的糾紛，并為樓市營銷再添一個典型案例。開發商老總潘石屹稱，在SOHO現代城的氨氣事件發生后，“年息10％的無理由退房”期限結束時，只有12位業主辦理了退房手續，退房率不足1％，而退回的房子中的兩套成功地以超出原價20％的價格拍賣出手。

　　3、營銷類文章

　　這類文章主要是指房地產公司的營銷案例，只要案例寫的生動、有借鑒意義，又不泄露公司機密，就可以在一些營銷網絡論壇、報刊雜志上發表。房地產公司大多有自己的營銷思路，營銷實踐性中肯定有很多經驗，只要稍加總結寫出來，還是會引起各種媒體注意的，其實當我們在讀一些營銷案例，為作者的創意、思路、操作手段所吸引而產生而我怎么就沒有想到的時侯，你已經被廣告所吸引。

　　4、技術類、管理類文章

　　這類文章要寫得通俗易懂，給讀者以心得，論文一定要注明參考文獻，公司名稱，很多專業媒體很歡迎此類稿件。

　　二、巧用免費網絡資源

　　1、利用門戶及房地產專業網站宣傳公司。

　　現在一些有關房地產的門戶及房地產專業網站互動性很強，可以發一些關于本項目的帖子或者留言。實際上有很多人有購房欲望時，都是先從網絡上搜索這個項目的信息，看看業主對項目有何評論，是否有關于物業、居住的信息等等。新浪和搜狐（焦點房地產網）、搜房網的專題論壇和業主論壇，總是人聲鼎沸，熱鬧非常就是一例。你只要登錄焦點房地產網，點擊有關論壇，各種豐富的聲音便撲面而來。歸納起來，無外乎以下幾類：發展商的發布產品信息；發展商、業主、意向購房者與一般網民對話；業主與準業主之間的溝通，頻頻向發展商出招、發難。網絡搭建了一個平臺，營造了一個相對寬松的輿論環境，網絡至少在三個方面為人們提供了話語便利：快捷，以光電速度傳輸；低成本，只需一臺電腦和少量配件即可；暢所欲言，一般不須對誰負什么責。

　　正是網絡的開放性，網絡論壇才可以成為開發商的營銷工具，開辟了樓盤營銷的第二戰場。早先，為了跟消費者套近乎，開發商把樓盤加入論壇行列，任人評說。雖然知道老百姓喜歡說壞話，但藉此炒熱樓盤也是一件好事，實際上開發商應該讓論壇活動起來，對輿論起到引導作用，做的更主動的方法是可以寫一些關于項目比較的帖子，到和所開發項目類似的論壇去貼，還可以傳圖片，去更好的宣傳項目的優點。另外開發商可以到二手房銷售、新房大賣場等論壇去貼一些照片、帖子。

　　2、利用自己公司的社區網站和平臺宣傳公司，可以通過電子郵件、QQ等聯系。

　　要從項目的整體推出銷售或者社區網站，建立營銷數據庫。網站內容以房產項目為主，要豐富，動人，有自己的特色，另外要能夠服務于業主，辦得有品位，才能夠吸引業主加盟（如果沒有網絡人才的話可以空降或委托各類網絡運營公司）。營銷數據庫解決的是房子賣給誰的“是誰”的問題。包括業主（或未來的業主）的姓名、年齡、性別、職業、收入、現有住宅、居住社區、教育背景、有無老人、小孩等。我們只有掌握了這些信息才能統計分析我們的銷售對象，并從中得到一些更有用的信息，并改進、調整銷售產品。并且房地產公司才能以信息為基礎為業主提供更好的服務。

　　3、利用各種媒體的答疑平臺、往來節目：如咨詢類欄目的答疑。

　　三、利用供貨商、業主的口碑相傳。

　　在眾多的房地產公司的營銷案例中，注意到供貨商的很少。例如康城別墅，實際上康城的很多業主都和供貨商有關。有的業主本身可能就是供貨商——例如裝修公司老板或老板的親戚、朋友。我覺得可能和康城別墅市場更適合企業老板有關。從房地產銷售角度來說，供貨商本身就是一個很大的群體，我們需要做的一個是可以戰略合作，另一個可以推出材料款抵押購房等，他們很多都是受到了康城的高品質、高性價比的理念宣傳而購房或者宣傳康城的。

　　供貨商還可以和房地產公司做一些互動活動，通過供貨商的商業活動、廣告頁宣傳康城。記得去年的北京晚報連續幾個月刊登了三鳴博亞裝飾公司的精裝修廣告，其樣板間彩頁注明的就是康城花園別墅。

　　另外就是可以組織業主做一些活動，加強業主聯系。例如可以組織象、圍棋比賽、自駕車旅游、登山比賽、籃球比賽等打出房產的業主形象和旗幟，既加強了業主聯系又推動了地產的生活形象。關于借助體育活動推廣公司形象的案例很多，甚至可以說所謂的韓國的漢江奇跡很大程度上都和借助奧運會、亞運會的體育活動推廣經濟活動有關。其實房地產這種高成本高利潤的特殊商品，定期做SP就像中產階級隔三差五下個館子一樣正常……總而言之，不管活動的內容如何，不管活動的影響多大，就是要讓觀望者知道，地產商在折騰就是賣房子，。當然SP做到新鮮又有效，就很有藝術了。

　　四、利用社團組織、文化展覽等活動推廣公司形象。

　　如推薦業主參加各類相聯系的俱樂部、舉辦電影節展覽、文物收藏專題展、攝影家協會展覽，社會采風活動等。

　　五、利用酒吧、娛樂營業場所宣傳。

　　碧灝花園原計劃開的“領峰人物”酒吧的創意就不錯，可以設想里面是歷年“奧斯卡”的電影與建筑裝飾風格，再發個力源羽毛球、南湖“臨風樓”酒店的優惠卡，難說不會趨之若騖。可為何又沒了音訊？

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