為什么有人說肯德基沃爾瑪是做地產的?

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　　為什么有人說肯德基沃爾瑪是做地產的?

　　1974年，麥當勞王國的創始人雷克羅克，被邀請去奧斯汀為得克薩斯州立大學的工商管理碩士班作講演，在一場激動人心的講演之后，學生們問雷是否愿意去他們常去的地方一起喝杯啤酒，雷高興地接受了邀請。

　　當這群人都拿到啤酒之后，雷問：“誰能告訴我我是做什么的?”大多數MBA 學生都認為雷是在開玩笑。見沒人回答他的問題，于是雷又問：“你們認為我能做什么呢?”學生們又一次笑了，最后一個大膽的學生叫道：“雷，所有人都知道你是做漢堡包的”。雷哈哈地笑了：“我料到你們會這么說。”他停止笑聲并很快地說：“女士們、先生們，其實我不做漢堡包業務，我的真正生意是房地產。”

　　麥當勞公司的收入主要來源于房地產營運收入、從加盟店收取的服務費和直營店的盈余三部分。其中直營店的收入占到三分之一，加盟店的收入中，房產收入達到了90%。而在中國市場上，由于一線城市餐飲行業競爭激烈，麥當勞更多的采用直營店的模式，而在美國市場上，有60%的麥當勞房產屬于麥當勞公司所有，其它的多為麥當勞公司出面簽訂的產期租賃協議，即在麥當勞選址中重點遵循的租期要達到20年的這個原則。

　　那么麥當勞又是如何賺錢的呢，在討論這個具體的問題之前，可以先看看現在遍布各地的城市綜合體，這些城市綜合體在宣傳推廣層面無一例外的濃墨重彩大肆渲染自己對于知名商家的引進。而以萬達廣場為代表的所謂訂單式商業綜合體企業，更是對于知名商家的引進不遺余力。在這個現象的背后，其實對于萬達這一類的開發商來說，他們看中的是沃爾瑪、麥當勞這類商家對于中小商家以及投資者的吸引作用。而中小商家對于沃爾瑪、麥當勞的追捧也源于對他們商鋪選址的分析能力的認可。例如麥當勞餐廳，開一家火一家，只要一個地段有麥當勞或者肯德基餐廳入住，就意味著這個地段具有投資價值，以此來形成中小商家的跟風。而麥當勞這類錨店對于整個區域價值的提升又為他們的盈利打開了一定的空間。

　　麥當勞總部做的更多的不是餐廳的經營，而是投入更大的精力在如何為餐廳選址，以及論證選址的可行性。由此形成了麥當勞總部負責餐廳的選址和論證，特許加盟者負責餐廳的運營。而對于麥當勞公司來說，他們的收益在于對地段潛力的挖掘以及自身入住后對區域價值提升帶來的溢價。

　　換言之，麥當勞簽訂20年的長效合同，以及麥當勞自身強大的品牌號召力，使得在平均地價成本為100的區域內，麥當勞可以拿到的價格是80，而麥當勞入住后，區域價值得到提升，總體組進水平上漲，平均租金上漲到110，而麥當勞享受的就是中間110-80的30差價部分。通過特許加盟，麥當勞公司持有黃金地段的旺鋪土地，然后吸引特許加盟者進入，從麥當勞公司手頭承租這些旺鋪，以此帶來的價格差成為麥當勞公司的利潤。對于在全球一百余個國家擁有數萬塊黃金旺鋪的麥當勞公司來說，確實是一個高超的商業地產運營者。

　　用一種通俗的說法為，麥當勞公司承擔的是一個二房東的角色，通過收購或者租賃房屋，然后轉租給自己的加盟者，賺取中間部門的價差。而這個才是麥當勞最為賺錢的地方。更為可怕的是麥當勞在中國正在以每年150家以上的速度擴張，不斷地持有商業熱點區域的物業，而持有型物業比重的增加，維護了麥當勞公司穩定的現金流。而麥當勞的老對手肯德基，采取的同樣是一種類似的方式，肯德基在中國大陸開放加盟，加盟的條件是“不從零開始”，即簽訂加盟協議，繳納加盟費后，特許加盟者有權閱讀和分析肯德基提供的若干家成熟經營的肯德基餐廳，并從中選取一家，完成經營權的轉讓，而在餐廳的日常經營中，由于客群等都已經固定，肯德基執行的是一整套的標準化操作模式，因此普通客戶感受不到餐廳有任何變化。所謂的不從零開始，其實也在某種程度上限制了特許加盟者的選擇余地，特許加盟者只能以固定的價格承接肯德基持有的店鋪所在的物業。

　　進入地產領域掘金的知名企業并不止麥當勞一家，國內知名的蘇寧國美電器，采取的也是類似的方式，由于它們本身就是商業房產的需求大戶，通過規模優勢壓低租金成本，然后引進各種電器廠商進行銷售，類似于將大的商業用房分割為小的單位進行出租，以此獲得收益。

　　回到題目，麥當勞歸根結底確實是一家做商業地產的公司。麥當勞采取的是另一種商業盈利模式，一種有別于城市綜合體的盈利道路。而麥當勞的模式，可以簡單的歸結為幾點，即模式化標準化、專業的選址能力、強大的總部支持、持有經營性物業的收益權并轉租給特許加盟者。

　　肯德基賣的是房地產怎么理解?

　　主要是轉租和購地兩種模式。

　　麥當勞初期的發展非常富有想象力，依靠快餐品牌和精準的選地眼光，用低廉的價格與政府或者業主簽下長期的低價土地租賃合同，以合同為抵押向銀行借貸，建起門店之后將地價抬高，再二次出租賺取差價。

　　資金雄厚后麥當勞也開始購地建店再整體賣給自己的加盟商，或者購地作加盟資本這樣的模式，總的來說，這套模式在網上查查資料還是非常多的，比如以下這篇比較著名的文章：

　　麥當勞：地產模式陷阱

　　其實商業模式中扣入房地產在大型企業中是比較常見的一環，只是肯德基等公司做房地產和我們常規的想法不太一樣，因此我們關注得會多一些。

　　記得看到過一句話說得很好，大家都以為麥當勞在賣地皮，其實他們賣的是地產商業分析成果。

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