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產品設計未來規劃

時間：2024-07-04 07:37:23 設計我要投稿

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產品設計未來規劃

產品設計未來規劃1

　　本文以豬肉分切加工物流中心的規劃設計為例進行低溫物流中心規劃設計的探討。

　　一、規劃設計準備階段

　　1．確定規劃設計目標

　　(1)確認未來生鮮食品加工中心的功能，明確加工中心的功能屬性，以便在后期細部設計時能圍繞其功能目標進行設計。

　　(2)確定未來生鮮食品加工中心的營運方式。

　　(3)確認未來生鮮食品加工中心的營運目標需求，具體包括：

　　①預估總投資預算；

　　②生鮮食品加工中心目標使用年限；

　　③生鮮食品加工中心最大產量及目標銷售量；

　　④生鮮食品加工中心人力資源安排；

　　⑤目標投資回收期；

　　⑥其他。

　　2．基本資料收集

　　收集基本資料的目的是“把握現狀”。通過對企業現狀的把握，進一步明確企業對生鮮食品加工工作的需要量和企業對生鮮食品物流的需要量。

　　了解企業現有的加工及物流能力，同時綜合考慮企業未來的經營目標，設計出更符合企業真正需要的、又不會造成投資不足或是投資浪費的生鮮食品加工中心，以降低企業在生鮮食品加工中心投資過程中因對未來需求的不確定性而產生的投資風險。

　　在基本資料收集過程中需要調查及掌握的資料包括：

　　(1)產品類別。包括產品的類別、目標產品方向等，例如，生鮮分切肉制品、生鮮蔬果、熟食肉制品、水產品、豆制品、面包蛋糕、速凍水餃、速凍面食等。明確產品類別，就可以在細部設計時，針對不同類別生鮮產品的.加工工藝需求，進行不同的細部設計，以求盡可能在較長的時間內保證產品的品質、作業的便利性及高效率的加工作業能力。在產品類別的定位時，同一個生鮮食品加工中心不宜設置類別過多，也不宜類別差異性較大。因為差異性較大時，設施資源就很難達到統籌使用的狀態，容易造成資源浪費。

　　(2)具體產品。在已確認產品類別的基礎上。對具體的目標產品要明確化。例如，生鮮分切肉制品一豬肉分切，原料為已屠宰好的白條豬(去頭、去腳、去內臟之后)，加工成最小至肉餡的一系列產品。只有產品明確化，才能更加準確地把握產品的加工工藝過程，在進行工藝設計時，更能接近產品生產過程中的細部環節，使設計的結果更加符合實際需要。

　　(3)目標深入群及配送半徑。根據企業內部銷售渠道情況，明確生鮮食品加工中心的下游客戶，以便了解采購進貨環節及加工物流配送出貨環節的訂單情況、產品批次情況、客戶規模、配送范圍，以便在規劃設計時，對產品的物流屬性有一個較為明確的體現，在場地、區域布局規劃時能更多考慮此方面的因素，使物流在生鮮食品加工中心順暢進行。

　　(4)產品最大及均衡產量目標。產量目標應建立在數據分析的基礎上，要制定得切合實際，不宜過大。目標產量過大的規劃設計會使資源閑置，是一種浪費；也不能目標產量不足，會使產品供不應求，造成重復建設。

　　(5)人力資源與組織架構配置。明確人員結構在各作業環節中的配置。

　　(6)營運成本。包括：土地取得成本、建筑物建設成本、設備設施購建成本、人員成本、其他成本等。

　　(7)國家資產投資使用效率。明確土地、建筑物、設備的利用率。

　　(8)各作業環節及作業前置時間。采購、驗收、

　　入庫上架、領料、加工前置作業、加工、加工入庫、揀貨、分撥、裝車、配送等作業環節，以及各環節的作業前置時間均需了解清楚。

　　(9)各作業環節的物流量情況。各作業環節的物流量，決定了該作業區域的配置及區域面積。

　　(10)預估總投資預算。在規劃設計前應明確企業對生鮮食品加工中心的總投資預算情況，在設計及確立各項目標時，應綜合考慮投入產出比，權衡投資的投資回報率及投資回收期。

　　3．基本資料分析

　　通過對基本資料的分析，明確：

　　(1)企業對加工能力的設計需求；

　　(2)企業生鮮產品原物料及成品的物流存量需求；

　　(3)企業生鮮產品原物料及成品的物流流量需求。

　　通過對基本資料的分析，確認企業的產品水平及物流服務水平，還可了解企業目前生鮮產品加工及物流服務存在的問題點，為進一步的規劃設計提供參考。

　　二、系統化設計與評估階段

　　1．系統化設計

　　(1)企業建設生鮮食品加工物流中心的出發點

　　(2)生鮮食品加工物流中心選址

　　物流中心的選址應充分考慮該中心的食品加工與物流的雙重屬性。在選址時，除價格因素外，還存在如下限制條件：

　　①土地所在地交通運輸條件；

　　②地基基礎條件；

　　③土地面積及容積率要求；

　　④自然環境；

　　⑤經濟環境；

　　⑥相關政策法規條件；

　　⑦其他。

　　(3)建筑物及加工、物流設備規劃

　　①生鮮食品加工物流中心朝向選擇；

　　②物流中心建筑結構選擇；

　　③物流中心地面處理方式選擇；

　　④物流中心屋頂、側壁規劃；

　　⑤物流中心各區域面積、高度以及保溫庫板規劃；

　　⑥物流中心碼頭區域規劃；

　　⑦物流中心環場道路規劃；

　　⑧物流中心主設備、設施規劃；

　　⑨物流中心制冷系統規劃與選擇；

　　⑩物流中心其他輔助區域及房屋的規劃。如電腦室、衛生間、更衣室、消毒室、工具室、制冷機、廢棄物處理區、停車場等。

　　(4)生鮮食品加工物流中心整體布局

　　要明確物流中心各作業區域需求，比如：進貨暫存區、原料冷藏及冷凍庫、急凍庫、解凍庫、材料冷藏及冷凍庫、一次加工作業區、二次加工作業區、緩沖區域、內包裝作業區、外包裝作業區、成品冷藏及冷凍庫、分揀區、出貨暫存區以及裝載容器清洗區及暫存區等。在布局時要注意統籌規劃原則、區域共用原則、多溫層區分及控制原則、可擴展性原則。

　　另外，還要明確各區域的面積需求、溫層需求、加工設備需求。

　　2．評估

　　評估主要包括以下幾個方面的考量：

　　(1)方案投資預估與目標投資預算的比較。如果差異較大時，企業可能會放棄該方案。

　　(2)方案產量及物流量與目標產銷量與物流服務水平的比較。評價方案對需求的滿足程度。

　　(3)方案投資回報率與投資回收期是否在企業可接受的范圍。

　　(4)多方案進行比較與選擇。

　　三、細部規劃與執行前段

產品設計未來規劃2

　　根據基礎資產的特性，企業資產證券化可以分為債權類資產證券化和收益權類資產證券化。

　　債權類資產證券化基礎資產的債權債務關系比較清晰，名義金額1也比較確定，該類資產主要面臨的風險是相關債務人的違約及回收處置風險（信用違約風險），并可延伸到債務人組合的相關性風險。

　　收益權類資產證券化產品（下簡稱收益權類產品）是指以能產生獨立、穩定、真實、可評估預測現金流的資產作為基礎資產的證券化產品。收益權類資產往往依附于單一的經營實體或獨立的實物資產（如收費路橋、水電氣公用事業、公園景區、物業租金等）而獲取經濟利益，其未來現金流的名義金額無法確定。因經營實體或實物資產的運行情況關系到未來現金流是否穩定，故收益權類產品面臨的主要風險是因外部相關因素導致的經濟風險，而非交易對手的信用風險。

　　以下本文將對截至2015年三季度末收益權類產品的發行情況及信用風險緩釋措施進行匯總分析。

　　在企業資產證券化業務中，除既有債權（應收賬款等）外，將收益權、未來現金收益、將來債權等作為基礎資產均存在一定的法律爭議。目前，部分已發行的企業資產證券化產品基礎資產的實質為收益權，從某些方面也可以界定為合同債權，以規避相關法律風險。為盡可能地反映收益權類產品基礎資產的特點，本文界定證券化產品是否屬于收益權類產品的唯一標準是其未來現金流的名義金額是否無法確定，而不是其產品名稱中體現的基礎資產類型為合同債權還是收益權。

　　發行情況及特點分析

　　（一）政策漸明，發行速度加快

　　2014年12月15日，中國證券投資基金業協會了《資產證券化業務基礎資產負面清單指引（征求意見稿）》、《資產證券化基礎資產負面清單》（下簡稱負面清單）、《資產證券化業務風險控制指引（征求意見稿）》等文件及征求意見稿，對資產證券化產品基礎資產選擇、風險控制等方面的詳細規定逐步浮出水面。

　　負面清單之后，企業資產證券化的相關政策逐漸明朗。2015年以來，隨著審核速度和發行速度的明顯加快，以及基礎資產種類的不斷擴大，收益權類產品已經成為結構性融資領域的重要組成部分。2015年1―9月所發行的收益權類產品規模占到迄今發行產品總規模的64.61%，發行筆數占總發行筆數的68.00%（見圖1）。預計未來，收益權類產品的發行規模增長速度將進一步加快。

　　（二）行業集中度較高，公用及交通占比最大

　　截至2015年9月末，收益權類產品已發行50單，總發行規模達到609.10億元。本文將收益權類產品按照基礎資產類型的不同，分為公用事業類、交通運輸類、服務業票款、物業管理費、物業租金、保障房銷售、學費等多種類型，其中公用事業類和交通運輸類占比最大，發行規模占比分別為42.35%、38.15%，發行筆數占比分別為56.00%、28.00%（見表1）。

　　目前已發行的收益權類產品主要分布在14個行業，行業集中度較高。按發行筆數統計，占比靠前的四大行業為供熱、電力、公路、水務，行業集中度達64.00%；按發行規模統計，四大行業占比為53.26%（見圖2）。行業集中度較高，原因主要是在發展初期，收益權類產品的發行人傾向于選擇質量較好的基礎資產，而上述四個行業信用質量較好，且原始權益人絕大多數為國有企業，在當地具有一定的區域壟斷地位。預計未來這些重點行業發行產品的數量還將進一步增長，基礎資產的行業分布將更加廣泛。

　　（三）級別以AA+及以上為主，級別中樞未來有下行可能

　　在筆者所統計的47單收益權類產品中（另有3單產品未在公開信息中查到其信用級別），其債項級別全部在AA以上，且級別為AA+的產品數量最多，為25單，該類產品整體信用質量較好。早期該類產品的發行以級別AAA為主，近年來隨著發行產品數量的增加，以及市場對于該類產品的認知程度越來越高，逐漸出現級別較低的產品。未來隨著基礎資產類型的不斷豐富，預計債項級別的信用中樞將有所下行。

　　（四）發行成本與級別和期限具有較強相關性

　　在筆者所統計的49單收益權類產品中（另有1單產品未在公開信息中查到相應利率），其產品期限主要集中在5年以內，發行單數占比為68.00%；有兩單產品的發行期限為10年。發行期限超過5年的產品一般都會設置投資者回售選擇權條款，否則產品將面臨難以銷售的情況。

　　筆者統計了發行期限為1～5年期收益權類產品的平均利率（按照發行單數計算平均值），一般而言，發行期限越長，利率越高；產品信用級別越高，發行利率越低。圖3較好地反映了上述特征。但AA級別產品的5年期平均利率低于4年期平均利率，這主要是因為目前AA級別發行成功的產品只有2單，帶有一定偶然因素。這兩單產品分別為大都市熱電公司電力上網收費權專項資產管理計劃、泰興市濱江污水處理有限公司污水處理收費權資產支持專項計劃，前者為4年期產品，發行利率分別為9.00%、9.50%、10.00%、10.50%；后者為5年期產品，發行利率分別為6.50%、6.80%、7.60%、7.70%、8.00%，因前者發行利率大幅高于后者，導致5年期平均利率低于4年期平均利率。

　　（五）增信措施以外部為主、內部為輔

　　收益權類產品的信息披露內容較為有限，除發行信息外，其他內容較難獲取，故本文無法對所有產品的增信措施進行全面統計，僅對部分常用增信措施進行簡要分析。

　　在收益權類產品中，內部增信措施的效用較為有限，原因是原始權益人的資產運行狀況直接關系到未來現金流規模及穩定性，產品的信用風險無法脫離原始權益人的主體信用狀況。因此，外部增信是該類產品信用增級的主要方式，主要包括以下幾種方式。

　　1.當地城司提供差額補足或擔保措施

　　以電力、供熱、水務、天然氣等公用事業類資產作為基礎資產的收益權類產品，其原始權益人大部分為當地的國有企業。這些企業運營的業務因涉及國計民生，履行部分政府職能，盈利性相對較弱，需要政府補貼。因其母公司或關聯企業為當地的城司，所以一般采用當地城司提供差額補足或擔保以進行外部增信。該類基礎資產未來產生的現金流較為穩定，且有當地政府的信用作為增信，因此較為適合作為資產證券化產品的基礎資產，也是目前市場上發行規模和單數最多的類型。

　　2.母公司提供差額補足或擔保措施

　　以港口、公交、公路、航空、鐵路、物業管理費、物業租金等作為基礎資產的收益權類產品，部分原始權益人實力較強，可以不借用外部增信措施，直接發行資產證券化產品，而部分產品的原始權益人實力較弱，需要借助母公司提供差額補足或擔保的方式進行外部增信。該類基礎資產未來產生的現金流規模一般較大，而且相對穩定，也是相對適合作為資產證券化產品基礎資產的類型。

　　主要信用風險點及緩釋措施分析

　　評級機構對收益權類產品的評級是針對證券（受益憑證）本金及投資收益能否按時、足額償付的可靠性進行判斷，主要關注原始權益人的持續經營能力、基礎資產的性質、產品的法律結構、現金流支付機制等方面。在評級實務中，收益權類資產證券化項目存在很多特殊的信用風險點，以下將對其主要風險點及相應的緩釋措施進行分析。

　　（一）現金流預測偏差風險及緩釋措施

　　收益權類產品還本付息的來源為基礎資產產生的現金流，基礎資產的穩定性越差，預測過程中產生的偏差就越大。比如，保障房類ABS以保障房的銷售收入作為還款來源，而房地產的銷售受宏觀經濟和行業政策影響非常大，因此給現金流預測帶來較大困難，降低了預測的準確性。

　　目前該類產品的發行主體主要采取以下方式，以規避現金流預測的偏差風險：首先，盡量選擇穩定性較好的基礎資產，從源頭上規避上述風險；其次，提高各期現金流入對當期應付本息的覆蓋倍數；再次，盡可能多地沉淀部分資金在資產證券化產品托管賬戶中，盡量降低各期本息不能償付的風險。

　　針對基礎資產受行業波動影響較大的.收益權類產品，因極端情況下該類資產現金流損失較大，評級工作中應考慮極端情況下產品所能承受的現金流損失，其產品最終級別一般不超過原始權益人或擔保人的主體級別。

　　另外，如果評估公司出具的報告中設定的現金流增長率偏高，且原始權益人不能提供強有力的理由進行支持，比如明確的政府規劃文件等，那么預測基礎資產未來現金流時，應依據現金流歷史增長率等情況（剔除增長率異常的年份數據）計算現金流平均增長率。

　　若壓力測試下，現金流覆蓋倍數低于1.00倍，原始權益人（或擔保人）的主體級別為產品所能得到的最高信用級別，與基礎資產的類型無關。在壓力測試過程中，要考慮交易結構中是否有針對相應風險的緩釋措施；如果沒有，則須考慮極端情況下基礎資產未來現金流的損失情況。

　　另外，針對基礎資產類型的差異，信用增級所需的現金流入對應付本息的覆蓋倍數也會有所不同。

　　（二）未考慮基礎資產運營成本的風險及緩釋措施

　　理論上講，大多數收益權類產品基礎資產的未來現金流，并未減去基礎資產日常運營的相關成本。若該部分成本未在產品的相關文件中做相應安排，則有可能影響原始權益人的正常運營，進而影響基礎資產未來現金流的額度及穩定性。

　　目前，資產證券化產品計劃管理人主要采取三種方式規避該類風險：

　　（1）由原始權益人母公司或擔保公司來承擔上述成本；

　　（2）采用凈收入的方式計算未來現金流；

　　（3）在資產支持專項計劃中設計專門的賬戶儲備一定的資金來應對。

　　例如M電力上網收費權資產支持專項計劃在相應條款中規定“將專項計劃募集資金用于原始權益人償還部分貸款，并扣留部分資金直接劃入燃料專項賬戶，將資金剩余部分用于原始權益人的日常經營開支”。

　　（三）抵質押風險及緩釋措施

　　1.收益權處于抵質押的風險

　　未來收益權是否處于抵質押狀態是該類資產證券化產品評級中的首要考慮因素。因為收益權無法分割，不能實現部分收益權的轉移，若收益權處于抵質押狀態，會給專項計劃帶來很大的法律風險。對此，專項計劃管理人應在相關文件中明確約定，產品成立時須及時解除收益權的抵質押。

　　2.產生收益權的固定資產被處置的風險

　　即使收益權未被抵質押，如果產生收益權的固定資產處于抵質押狀態，在債權人或擔保權人依據相關合同收回或處置該固定資產的情況下，會使專項計劃面臨較大的風險。因此需專項計劃通過交易條款的特殊設置緩釋該風險。

　　例如，N公園入園憑證資產證券化項目設置了“如果土地使用權被處置則專項計劃提前終止的條款”。提前終止條款的設置，有利于保護投資者，增強資產證券化產品的安全性。

　　（四）資金監管缺失風險及緩釋措施

　　計劃管理人對于基礎資產未來現金流的控制能力也是信用評級工作中須考查的因素之一。部分專項計劃的基礎資產未來現金流需經過原始權益人的賬戶進入專項計劃專用賬戶，其中可能會涉及原始權益人是否將基礎資產現金流挪作他用等道德風險。

　　如N公園入園憑證資產證券化項目設計了防范該類風險的條款，主要內容為“原始權益人在本次專項計劃監管銀行設立經營收入專戶，原始權益人全部經營收入按不低于60%的比例歸集該賬戶，并授權監管銀行對專戶內資金的使用進行監管，優先用于兌付本次專項資產管理計劃優先級資產支持證券的本金和收益及償還監管銀行貸款本息。如違反上述約定，計劃管理人和‘資產支持證券持有人大會’均有權宣布本次資產管理計劃全部提前終止”。

　　目前部分專項計劃的設計中缺失監管銀行，這一缺失可能會影響產品未來現金流歸集的可靠性和安全性，從而對產品的本息兌付產生不利影響。

　　（五）資金混同風險及緩釋措施

　　資金混同風險是收益權類產品中經常會出現的風險。如X公司公交資產證券化項目，基礎資產部分現金流的來源是X市財政劃撥款，而X市政府給予原始權益人財政劃撥款時并未說明劃撥資金的具體用途，這就導致了用于支付基礎資產現金流的補貼收入與原始權益人其他的補貼收入無法明確區分，從而使上述項目在沒有相應風險緩釋措施的情況下面臨較大的資金混同風險。

　　在N公園入園憑證資產證券化項目中，計劃管理人針對資金混同風險設置了相應的緩釋措施，具體條款如下：“根據《基礎資產買賣協議》約定，原始權益人不得將三個主題公園入園憑證銷售收入以外的款項劃入資金歸集賬戶，以保證資金歸集賬戶的獨立性。”通過上述風險緩釋措施的設定，從一定程度上降低了該專項計劃的資金混同風險。

　　（六）集中回售導致的流動性風險及緩釋措施

　　部分收益權類產品根據投資者的需求及自身的營銷目的，設置了回售和贖回的條款。如投資者選擇提前回售，當期現金流可能無法覆蓋剩余應付本息，從而使原始權益人面臨一定的資金缺口；若專項計劃未安排回售準備金，則可能導致啟動差額補足和擔保支付的情況。

　　若專項計劃中有設置回售和回購條款，則需關注在產品設計中是否明確了回售資金的來源，以及無法及時歸集回售資金時的緩釋措施，比如是否設置了專門的回售儲備金賬戶，并至少提前三個月按照剩余本息的一定比例歸集回售準備金。同時，還須關注回售的額度及具體的計算公式是否明確。若產品設計中未約定計算公式，當相應風險發生時可能會引發糾紛。目前，在設置回售和回購條款的部分收益權類資產證券化項目中，僅有小部分約定了回售的額度及具體的計算公式。

　　（七）資金歸集風險及緩釋措施

　　收益權類產品基礎資產類型的多樣化，導致了現金流歸集的復雜性，某種程度上可能會給基礎資產的穩定性帶來一定影響。

　　部分基礎資產的資金歸集相對簡單，如通行費收入、門票收入、公交票務收入等；而供水費、燃氣費、供熱費等資金歸集卻相對麻煩，主要原因在于其繳費方式的多樣性，常見的繳納方式主要分為現金繳納和柜臺繳納。現金繳納分為消費者營業廳現金繳納、預存費用等；銀行繳納分為銀行柜臺繳納、自助繳費系統繳納、網上銀行繳納、短信繳納等。資金流入的賬戶眾多，歸集過程繁瑣，繳費時間又可能提前或延遲，致使資金歸集的金額具有一定的不確定性，影響了該類產品的按時足額還本付息能力。

　　上述專項計劃通過以下條款，降低監管賬戶的收款風險：通過監管協議等相關文件的約定，在專項計劃存續期間，供水費、燃氣費、供熱費等資金收入優先劃入監管賬戶，非經計劃管理人同意，原始權益人不得使用其他任何銀行賬戶收取基礎資產產生的收入，且非經計劃管理人書面同意，監管賬戶不得變更、撤銷。

　　（八）未實現破產隔離風險

　　很多收益權類產品都設計了如下條款：

　　（1）基礎資產轉讓后，原始權益人仍將繼續負責基礎資產的建設和運營，相關收益依賴于原始權益人的正常經營。

　　（2）原始權益人承諾，在專項計劃存續期內，當基礎資產不足以覆蓋優先級資產支持證券本息時，由原始權益人對差額部分進行補足；

　　（3）原始權益人購買本專項計劃的全部次級資產支持證券，在專項計劃存續期內，原始權益人不能將次級資產支持證券轉移給計劃管理人或其他投資者，且在每一期優先級資產支持證券項下的本金和預計收益完全償付完畢后，原始權益人才能享有剩余收益。

　　專項計劃的上述條款證明基礎資產并沒有與原始權益人完全獨立，且原始權益人須對基礎資產可能發生的損失進行全額補償，因此，原始權益人面臨的風險沒有因基礎資產轉移發生實質性改變，原始權益人保留了基礎資產幾乎所有的風險和報酬轉移。按照《企業會計準則》23號中對金融資產轉移的相關規定，轉讓的基礎資產不符合終止確認的要求，原始權益人應當繼續確認該資產，并將收到的對價確認為負債。目前尚無有效措施規避該風險。

　　總結及展望

　　綜上所述，收益權類產品基礎資產行業集中度較高，評級實務中的風險關注點較多，以上僅對主要的信用風險關注點及緩釋措施進行了梳理，并結合一定的案例進行了詳盡的分析。隨著收益權類產品的不斷創新，負面清單將有可能進行調整，該類產品的特點可能會產生新的變化，未來將通過更加豐富的案例對收益權類產品的特性進行完善和豐富。

產品設計未來規劃3

　　一、關于商品房屋建設的計劃管理

　　商品房屋是指由開發公司綜合開發，建成后出售的住宅、商業用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設或者參加統建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。

　　國務院國發（86）74號《關于控制固定資產投資規模的若干規定》明確指出：“不論是全民所有制單位還是集體所有制單位，凡購置的商品房屋或其它商品建筑，都必須納入各自的投資計劃規模”。各級計劃、城建、統計部門以及專業銀行分支行，都要嚴格執行這一規定。

　　為了有效地指導商品房屋建設，從1987年開始，各地區的商品房屋建設均納入國家計劃。

　　商品房屋計劃由生產計劃和銷售計劃兩部分組成。

　　商品房屋生產計劃，包括計劃期建設總規模、施工面積、新開工面積、竣工面積等指標。

　　商品房屋銷售計劃，包括計劃期預計竣工面積、銷售面積、購房單位、購房資金來源等指標。

　　商品房屋建設，要搞好綜合平衡，貫徹以銷定產的原則。生產計劃所需資金、材料必須自行落實。銷售計劃必須同固定資產投資計劃相銜接。

　　商品房屋計劃，由各省、自治區、直轄市、計劃單列省轄市和中國房屋建設開發公司負責編制，并上報國家計委，抄報建設部。國家計委會同有關部門審核后，下達全國的商品房屋生產計劃和銷售計劃。

　　商品房屋計劃作為指導性計劃進行管理。在計劃執行中，各地區根據資金、物資的落實情況以及需求變化情況，可以自行調整商品房屋的生產計劃和銷售計劃指標，但要報國家計委、建設部備案。同時，銷售計劃中出售的商品房屋必須納入購買單位的固定資產投資計劃，即全民所有制單位購買商品房屋要分別納入基本建設計劃和更新改造計劃，集體單位購買要納入集體所有制單位投資計劃。

　　二、關于加強對商品房屋開發公司的管理

　　各地區的商品房屋開發公司應是具有獨立法人資格的企業單位，實行自主經營，獨立核算，自負盈虧。商品房屋建設前期準備工作，如征地、搬遷、安置勞動力等項工作由各該地區政府部門負責。

　　各省、自治區、直轄市和計劃單列省轄市要對已成立的各類商品房屋開發公司進行一次認真的資格審查。開發公司必須具有一定數量的合格的工程技術人員、經濟管理人員、財務人員和與開發規模相適應的'自有資金。今后，未經省、自治區、直轄市人民政府指定有審批權的機關批準，未在工商行政管理部門注冊登記的開發公司，不準從事商品房屋的開發建設。

　　三、關于商品房屋建設的資金來源

　　商品房屋建設資金可以用開發公司自有資金，發揮住宅建設債券、向銀行申請貸款以及預收一定數額的購房款等方式解決。

　　為了促使開發公司加強經營管理，商品房屋建設開發周轉資金中應有不低于20％的自有資金。隨著開發公司自我積累的增加，自有資金所占比重應逐步提高。

　　向購房單位預收購房款，在商品房屋開工建設前，不得超過全部售價的50％

　　四、關于商品房屋的銷售價格

　　目前，各地的商品房屋銷售價格普遍偏高，一定程度上影響了商品房屋的建設和發展。商品房屋的銷售價格按相同口徑比較，一般不應高于同類標準的統建、自建房屋的價格。各省、自治區、直轄市和計劃單列省轄市計委要會同同級城建部門、建設銀行和物價部門研究制定本地區的商品房屋價格管理辦法。

　　五、關于商品房屋的統計

　　為了準確反映商品房屋投資和商品房屋生產計劃完成情況，從1987年起，建立和改進商品房屋投資統計和商品房屋生產進度統計制定。

產品設計未來規劃4

　　關鍵詞房地產會計核算問題對策

　　隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

　　1房地產開發企業會計核算存在的問題

　　1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

　　房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

　　1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

　　首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

　　其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

　　通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

　　1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

　　房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

　　2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

　　2.1正確確定和應用收入確認標準

　　房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

　　(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

　　(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

　　筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

　　2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

　　建議引入計劃銷售價格的`概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

　　(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

　　(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

　　2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

　　(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

產品設計未來規劃5

　　這次我們特別邀請了北京啟達喬泰咨詢有限公司總經理李彥杰先生撰寫系列文章，主要內容包括：生鮮食品加工物流中心規劃設計程序、牛鮮食品加工物流中心規劃設計準備、系統化設計、細部規劃設計、工程圖紙與工程項目劃分等。

　　李彥杰先生具有豐富的低溫物流中心規劃設計經驗，在祖國大陸及臺灣地區參與的大型物流中心項目已近30個。

　　本講座中涉及的生鮮食品是廣義的，包括冷凍食品、冷藏食品。

　　冷凍食品的中心溫度應保持在－18℃以下，并且將食品中所含93％以上的水分凍結成冰，以防止食品因存放時間過長而產生劣化情形，因此冷凍食品的保存期限大多可長達半年至一年之久。所以，凡經過處理后，將包裝食品急速冷凍至－18℃以下的凍結狀態的食品，稱為冷凍食品。

　　冷藏食品應保持在7℃以下至凍結點以上，生鮮農畜水產品、調理食品、水果蔬菜、豆制品、面包快餐食品等，為保持食品的新鮮度及品質，在制造、儲運、銷售過程中均需保持此溫度，故稱為冷藏食品。

　　由于生鮮食品在制造、儲運、銷售過程中均需要處于低溫環境中，低溫物流應運而生。低溫物流包括原材料供應物流、食品工廠內生產物流、銷售物流。在這一系列過程中無論產品所有權轉移多少次，均需依賴一系列能放置低溫食品且符合低溫標準的冷凍冷藏設備，以使食品在每一環節都能保證存放于最適合的低溫環境中，確保食品品質安全及穩定。從生鮮食品的生產、儲存、運輸、銷售直至消費者手中，其中任何一個環節有缺陷都將前功盡棄。

　　在本講座中，我們將集生鮮食品加工與生鮮食品物流功能于一體的低溫物流中心稱之為生鮮食品加工物流中心。此類低溫物流中心的職能包括生鮮食品加工、生鮮食品低溫物流。

　　筆者經過參考文獻，并根據多年的項目實施經驗，將生鮮食品加工物流中心歸納為以下幾種類型：

　　1．產品分切加工及物流配送中心(如豬肉分切加工中心)；

　　2．禽類產品屠宰加工及物流配送中心(如雞鴨屠宰加工中心)；

　　3．水產品加工及物流中心(如水產品魚類加工中心)；

　　4．蔬果加工及物流配送中心(如蔬果加工配送中心)；

　　5．速凍食品加工及物流配送中心(如速凍水餃加工及配送中心)；

　　6．中央廚房(連鎖餐飲業或快餐業共同產成品及半成品加工配送的場所)：

　　7．面包廠(連鎖面包店共同生產面包及面包坯的'加工配送場所)；

　　8．其他涉及生鮮食品加工與物流的物流中心。

　　生鮮食品加工物流中心的主要特點是：

　　1．集生鮮食品加工與生鮮食品物流配送為一體，能有效縮短冷鏈環節，更容易控制生鮮食品的品質，降低生鮮食品質量出現問題的概率；