房地產(chǎn)廣告策劃方案
為了確保工作或事情能有條不紊地開展，往往需要預(yù)先進(jìn)行方案制定工作，方案的內(nèi)容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達(dá)到預(yù)期的效果和意義。寫方案需要注意哪些格式呢？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)廣告策劃方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
1.市場分析
1.1.區(qū)域市場分析
天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。
由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。
1.2.定向市場分析
員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。
1.3.項目分析
1.項目名稱：海景中心
2.項目規(guī)模：由2幢28層組成
3.推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層
4.宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主
5.價格：4076～5598元/m2，均價4708元/m2
6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)
7.優(yōu)劣勢分析
⑴優(yōu)勢分析
1、本項目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。
2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;
4、項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。
5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、賽馬場等;
(2)劣勢分析
1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時日。
2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。
3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。
4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;
1.4.競爭對手資料分析
對手一
1.項目名稱：僑穎苑
2.項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成
3.推售情況：現(xiàn)推c棟c1～c4梯的3～12層，b2棟的2～12層
4.宣傳主題：新天河、新市民
5.價格：4481～5145元/m2，均價4655元/m2
6.優(yōu)劣勢分析
⑴優(yōu)勢分析
①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;
②價格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;
③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;
⑵劣勢分析
①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;
②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;
③戶型設(shè)計一般，凸柱位較多，影響使用率;
對手二
1.項目名稱：紫林居
2.項目規(guī)模：由3幢連體9層組成
3.推售情況：現(xiàn)推c—h座的3～9層
4.宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑
5.價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2
6.優(yōu)劣勢分析
⑴優(yōu)勢分析
①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;
②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;
③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析
①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;
②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;
③戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;
1.5.項目周邊配套狀況
1.社區(qū)配套
①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校
②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)
③小學(xué)：昌樂小學(xué)
④銀行：中國建設(shè)銀行
⑤康體：天河體育中心、羽毛球館
1.6.項目企劃思路
由于項目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項目的銷售企劃工作，是項目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：
1.充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境
項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨(dú)特的品牌形象。
2.把握市場需求，迎合買家心理
隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。
3.營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動
在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。
4.體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營理念
面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計更加“人性化”。2.項目市場定位
2.1市場定位
員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價格相差懸殊，可以說“一路之隔，樓價翻一番”。所以，本項目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象
---“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”
以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述。
2.2.項目形象定位
在項目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心”的雙重“抵買”價值。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。
2.3.目標(biāo)客戶定位
作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購房客戶群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區(qū)(從東山——黃埔)的客戶都是本項目客戶。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：
1.區(qū)內(nèi)的買家
分析：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。
2.區(qū)域居民的子輩
分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。
3.區(qū)域居民的親屬、朋友
分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對小區(qū)向往，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。
4.外來人口在該地置業(yè)
分析：此類在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對區(qū)域感情不太考慮。
2.4.目標(biāo)市場細(xì)分
針對目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場細(xì)分如下：
1、購買階層
1)自用：大眾市民(含拆遷戶)，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。
2)安居保值：高薪收入階層。
3)換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。
4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。
2、年齡層次：
中青年人為主(30~50歲)
3、家庭結(jié)構(gòu)：
三~五口之家為主
2.5.目標(biāo)客戶
市場仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下(即對準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體)就敝司合作的市場調(diào)查公司對廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房價是20萬到45萬元之間，而另一部份人可接受的房價為45萬到60萬，能夠接受60萬元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬元這一階段，如圖示：
3.銷售策略建議
3.1.市場氣氛培養(yǎng)
敝司建議在現(xiàn)階段利用項目一切的條件，營造濃烈的市場氣氛，吸引買家的關(guān)注，為項目推出時的銷售打下良好的市場基礎(chǔ)，具體操作內(nèi)容包括：
1.硬件塑造
⑴告知性工地展示
應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達(dá)給市場，吸引買家。
⑵戶外廣告設(shè)置
戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。
⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房
通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購買沖動，促進(jìn)成交。
2.軟性宣傳
⑴為區(qū)域造勢
通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。
⑵為本案住宅造勢
目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買家。
⑶為樓盤造勢
形式一：軟性廣告宣傳;把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達(dá)。
形式二：置業(yè)調(diào)查問卷，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家。
3.2.促銷手段建議
1.增加銷售點(diǎn)
敝司建議本項目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點(diǎn)，并設(shè)專車接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。
2.大型展銷會
選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點(diǎn)，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。
3.潛在客戶開發(fā)
利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項目的客戶來源。同時，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家(以簽契約為準(zhǔn))給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。
4.提供額外優(yōu)惠
展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險。根據(jù)項目的實(shí)際情況，建議如下：
⑴贈送一年管理費(fèi)
針對工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺，有效促進(jìn)成交
⑵贈送一年天河公園門票
提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。
3.3.付款方式建議
針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買家層面，增加其超前入市的可能性。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》建議項目的付款方式建議如下：
付款方式
手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款
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4.宣傳策略
建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待;項目推出市場后更以這一概念，通過強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達(dá)到理想的銷售業(yè)績。
4.1.媒體選擇建議
⑴廣州日報
廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。
⑵羊城晚報
全國十大報業(yè)之一，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。
⑶廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。
價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認(rèn)識度。
⑷戶外廣告和指示路牌
①在樓盤附近做指示路牌
②巴士車身廣告
③樓盤工地周邊圍墻廣告
4.2.宣傳主題
本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對海景中心的理解
和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時間內(nèi)建立起本項目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對本項目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購買行動。
競爭對手分析
高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購。
海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。而對本項目構(gòu)成壓力。短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個性的項目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)者的注視，促使消費(fèi)者作出購買行動。
“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”
4.3廣告創(chuàng)意及訴求
1、廣告創(chuàng)意
“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會內(nèi)豐富多彩的高品味生活。
2、廣告訴求
在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。
3、表現(xiàn)手法
結(jié)合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在標(biāo)題等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力。
4.4廣告宣傳推廣策略
1、項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。
敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星”的鮮明形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可，帶動銷售。
2、第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。但配合了具體賣點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活點(diǎn)猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前，以引起買家的共鳴。
3、第三個階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動。
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